Vender piso heredado es una de las decisiones que más se repiten ahora mismo en nuestras oficinas. Y casi siempre llega igual, con varios hermanos, un piso de los padres que lleva meses cerrado y una carta de Hacienda o del ayuntamiento que nadie esperaba. Lo que más dinero cuesta en estos casos no son los impuestos en sí, sino hacerlos en el orden equivocado.
Te lo contamos con los plazos reales, lo que paga cada uno y un ejemplo con números.
Por qué hay tantos pisos heredados en venta
Porque nunca se habían heredado tantas viviendas. Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, en 2025 se inscribieron más de 208.000 viviendas recibidas por herencia, un 3,2 % más que en 2024 y la cifra más alta de la serie. En el primer semestre de 2026 ya se superaban las 106.000.
En junio, una de cada cinco viviendas que cambiaron de manos en España lo hizo por herencia. Muchas son pisos de los años sesenta y setenta en barrios consolidados, sin ascensor o con reformas pendientes, que los herederos no van a habitar. Con la vivienda usada subiendo a doble dígito en buena parte del país, vender tiene sentido para muchas familias. La cuestión es cómo.
Qué impuestos pagas al vender piso heredado
Son tres, y cada uno tiene su momento. Primero Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia; después, cuando vendes, el IRPF y una segunda plusvalía municipal por el tiempo que el piso ha sido tuyo.
Impuesto de Sucesiones
Se paga por recibir la herencia, no por vender. Tienes seis meses desde el fallecimiento para presentarlo, prorrogables otros seis si lo pides dentro de los cinco primeros, aunque con intereses. Lo regula cada comunidad autónoma según dónde vivía el fallecido, no dónde está el piso, y las diferencias son enormes. Madrid, Andalucía o Galicia aplican bonificaciones de hasta el 99 % a hijos y cónyuge; en Cataluña o Asturias la factura puede ser de miles de euros por la misma vivienda.
La base mínima es el valor de referencia del Catastro, que puedes consultar en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
Plusvalía municipal
La cobra el ayuntamiento donde está el piso y grava la subida del valor del suelo. Con la herencia toca una primera vez, también en seis meses prorrogables hasta un año. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) y el real (diferencia entre lo que valía al comprarse y al heredarse). Si no hubo ganancia, no se paga. Muchos ayuntamientos bonifican la herencia de la vivienda habitual a hijos y cónyuge, así que pregunta antes de pagar. Lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre la plusvalía municipal.
IRPF por la venta
Aquí está el dinero de verdad. Cuando vendes, la ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor que declaraste en Sucesiones, más los gastos e impuestos de la herencia y menos los de la venta. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 % por tramos, según el artículo 66 de la Ley del IRPF.
El error que más dinero cuesta
Declarar el piso en Sucesiones por el valor más bajo posible y venderlo meses después a precio de mercado. Parece ahorro y es lo contrario.
Mira este ejemplo orientativo con un piso en una comunidad con bonificación alta, dos ventas idénticas por 330.000 euros y solo una diferencia, el valor declarado al heredar. No incluimos gastos para que se vea claro.
| Escenario | Valor declarado en herencia | Ganancia al vender | IRPF aproximado |
|---|---|---|---|
| Declarado al valor de referencia | 280.000 € | 50.000 € | 10.380 € |
| Declarado cerca del valor de mercado | 320.000 € | 10.000 € | 1.980 € |
Cálculo propio con la escala del ahorro estatal vigente (19 % hasta 6.000 € y 21 % de 6.000 a 50.000 €). Con bonificaciones del 99 % en Sucesiones, subir el valor declarado apenas encarece ese impuesto, y en cambio te puede ahorrar más de 8.000 euros en la renta. Si yo heredara un piso que pienso vender pronto, lo primero que haría es pedir una tasación o una valoración antes de presentar Sucesiones, no después. Y lo comentaría con un asesor fiscal, porque la cuenta cambia mucho según la comunidad.
Cuándo puedes vender el piso heredado
En cuanto la herencia esté aceptada en notaría, los impuestos liquidados y el piso inscrito a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción el notario no podrá firmar la compraventa con garantías, y el banco del comprador tampoco dará la hipoteca.
Lo que vemos en la oficina es que entre el fallecimiento y la firma de la venta suelen pasar varios meses. Merece la pena ir preparando en paralelo el certificado energético, la cédula de habitabilidad donde se exija, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de vecinos. Tienes la lista completa en qué documentos se necesitan para vender una casa.
Qué pasa si un hermano no quiere vender
Nadie está obligado a seguir en un proindiviso. Lo habitual es negociar, bien para que uno compre su parte a los demás, bien para vender todo y repartir. Si no hay acuerdo, el Código Civil permite pedir la división judicial, que suele acabar en subasta y casi siempre por debajo del precio de mercado. Por eso conviene agotar la vía amistosa, con una valoración independiente encima de la mesa para que nadie sienta que pierde.
Si el piso está alquilado, el contrato sigue vigente con los nuevos propietarios. Lo contamos en herencia de un piso alquilado. Y si dudas entre vender o sacarle renta, echa un vistazo a vender o alquilar piso en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar Sucesiones si vendo el piso enseguida?
Sí. Sucesiones se paga por heredar, vendas o no. Lo que cambia con una venta rápida es el IRPF, que será bajo si el precio de venta se parece al valor que declaraste en la herencia.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?
No hay un plazo mínimo legal. Puedes vender en cuanto la herencia esté aceptada, liquidada e inscrita en el Registro, algo que en la práctica suele llevar unos meses.
¿Se paga plusvalía municipal dos veces?
Sí, una al heredar y otra al vender, cada una por su periodo. Si vendes pocos meses después de heredar, la segunda suele ser pequeña.
¿Los mayores de 65 pagan IRPF al vender un piso heredado?
Solo están exentos si el piso es su vivienda habitual. Un piso heredado en el que no viven tributa como cualquier otra ganancia.
¿Puedo vender mi parte del piso sin los demás herederos?
Puedes vender tu cuota, pero pocos compradores quieren una parte de un piso. Los demás copropietarios tienen además derecho de retracto, así que lo normal es negociar entre todos.
En Redpiso vemos casos así cada semana y sabemos que cada familia tiene su historia. Si tienes un piso heredado y quieres saber cuánto vale de verdad antes de presentar Sucesiones, pide una valoración gratuita en tu oficina Redpiso más cercana.
