Si tienes un piso vacío o heredado y dudas entre vender o alquilar piso este otoño, los números de octubre de 2026 empujan bastante hacia un lado. La vivienda usada está a tres euros de su máximo histórico en España y el alquiler acaba de bajar en un trimestre por primera vez desde 2021. A eso se suman dos decretos del Gobierno que cambian las reglas para el casero. En Redpiso vemos cada semana a propietarios con esta duda, así que vamos con datos y sin rodeos.
Vender o alquilar piso en 2026, ¿qué sale más a cuenta?
Con los precios actuales, vender suele compensar más en las grandes ciudades y alquilar sigue teniendo sentido en capitales medianas con rentabilidades por encima del 6,5 %. En Madrid o Barcelona el alquiler bruto apenas supera lo que paga hoy el bono del Estado a diez años.
Según el último informe de idealista del 13 de octubre, comprar para alquilar rinde de media un 6,2 % bruto en España, siete décimas menos que hace un año. El bono a diez años está en el 4,1 %. Hace un año la distancia entre los dos era de 3,6 puntos; ahora se ha quedado en 2,1.
En Madrid capital la rentabilidad bruta es del 4,3 % y en Barcelona del 4,4 %. San Sebastián, con un 3,3 %, ya está por debajo del bono. En el otro extremo aparecen Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) y Zamora (7,0 %).
Lo que vale hoy tu piso si lo vendes
La vivienda usada cerró septiembre en 2.930 euros por metro cuadrado de media, un 11,8 % más que hace un año, según idealista. Es casi el máximo histórico que se marcó en julio.
El reparto es muy desigual. Madrid capital está en 6.458 €/m² pero solo ha subido un 2,4 % en un año, mientras ciudades como Sevilla (+10,4 %) o Ciudad Real (+21,7 %) siguen tirando fuerte. Lo contamos con más detalle en nuestro análisis del precio de la vivienda en España este otoño.
Lo que vemos en las oficinas es que el comprador sigue ahí, pero ya negocia más que en primavera. Un piso bien valorado se vende rápido. Uno con precio de deseo se queda meses en los portales, y eso se paga.
Lo que te deja el alquiler, con un ejemplo real
El alquiler medio en España está en 15,1 €/m² al mes (idealista, septiembre de 2026), un 5,6 % más que hace un año, aunque cayó un 0,4 % respecto a junio. En Madrid capital se paga a 23,4 €/m² y en Barcelona a 20,1 €/m².
Para verlo claro, hemos hecho la cuenta con un piso de 80 metros cuadrados usando los precios medios de idealista. Los gastos son una estimación nuestra (IBI, comunidad, seguro de impago y algo de mantenimiento) y cambian mucho de un edificio a otro.
| Piso de 80 m² | Si lo vendes | Alquiler al año | Rentabilidad bruta | Gastos estimados | Rentabilidad neta aprox. |
|---|---|---|---|---|---|
| Media de España | 234.400 € | 14.496 € | 6,2 % | 2.800 € | 5,0 % |
| Madrid capital | 516.640 € | 22.464 € | 4,3 % | 3.300 € | 3,7 % |
| Barcelona capital | 436.960 € | 19.296 € | 4,4 % | 3.200 € | 3,7 % |
Fuente: precios de venta y alquiler de idealista (septiembre de 2026). Gastos y rentabilidad neta, estimación de Redpiso antes de impuestos.
En Madrid, ese 3,7 % neto antes de IRPF queda por debajo del 4,1 % del bono, que no da guerra, no tiene derramas y no necesita que nadie te pague a fin de mes. Si yo tuviera un piso así en la capital y no lo necesitara para vivir, me plantearía muy en serio vender. En una capital mediana con rentabilidad del 7 % la conversación es otra.
Las nuevas reglas del alquiler que cambian la cuenta
Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre, alargan los contratos, limitan las subidas y premian con más rebaja en el IRPF a quien baje la renta. Todavía tienen que pasar por el Congreso, así que conviene seguir su convalidación.
Lo que más afecta al propietario es esto. Las actualizaciones de renta no podrán superar el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 y, si la renta ya está por encima del índice de referencia, no habrá subida. El inquilino al corriente de pago podrá pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Y desde el 15 de noviembre, cuando un contrato cumpla sus cinco años, se renovará solo por otro periodo igual salvo que el casero avise con seis meses de antelación.
A cambio, la reducción en el IRPF por alquilar vivienda habitual puede llegar al 100 % del rendimiento si no eres gran tenedor y bajas la renta más de un 5 % al firmar contrato nuevo. Si la subes, la reducción cae a una horquilla del 15 % al 40 %. Puedes leer el texto completo del decreto en el BOE.
Traducido a la vida real, quien alquila hoy se compromete a algo más largo y con menos margen para ajustar el precio. Para muchos propietarios particulares, eso pesa más que el porcentaje de rentabilidad.
Cuánto pagas a Hacienda si vendes
Al vender tributas por la ganancia (precio de venta menos precio de compra y gastos) en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19 % al 30 %. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual están exentos, y también quien reinvierte el dinero en otra vivienda habitual.
A eso se suma la plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento y de los años que hayas tenido el piso. Antes de decidir, pide que te calculen las dos cosas con tus escrituras delante. Te ahorrarás sustos, igual que teniendo listos los documentos para vender una casa desde el primer día.
Cómo decidir en tu caso
Hay tres preguntas que hacemos siempre en la oficina. ¿Vas a necesitar ese dinero en los próximos cinco años? ¿Tienes tiempo y estómago para gestionar inquilinos? ¿Qué rentabilidad neta real te queda en tu barrio, no en la media nacional?
Si necesitas liquidez o el piso está en una gran ciudad con rentabilidad baja, vender con los precios cerca de máximos tiene mucho sentido. Si el piso está en una ciudad donde el alquiler rinde un 7 % y no te hace falta el dinero, alquilar puede seguir siendo buena idea, sabiendo que el contrato será largo. Y en cualquier caso, el primer paso es conocer el valor real de tu vivienda, no el que marca el anuncio del vecino.
Preguntas frecuentes
¿Es buen momento para vender piso en octubre de 2026?
Los precios de la vivienda usada están a tres euros de su máximo histórico en España (2.930 €/m², idealista, septiembre de 2026). En grandes ciudades como Madrid el precio ya sube despacio, así que vender ahora permite aprovechar valores altos antes de que el mercado se enfríe más.
¿Qué rentabilidad da alquilar un piso en España?
La rentabilidad bruta media es del 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, según idealista. Restando gastos, la neta suele quedar uno o dos puntos por debajo. En Madrid y Barcelona ronda el 4,3 % y el 4,4 % bruto.
¿Cuánto puedo subir el alquiler con el nuevo decreto?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no puede superar el 2 %, y si la renta está por encima del índice de referencia no hay subida. El Real Decreto-ley 29/2026 aún tiene que ser convalidado por el Congreso.
¿Qué impuestos pago si vendo mi piso?
El IRPF sobre la ganancia, con tipos del 19 % al 30 %, y la plusvalía municipal. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual y quien reinvierte en otra vivienda habitual están exentos del IRPF por esa ganancia.
¿Puedo alquilar ahora y vender más adelante?
Sí, pero con las nuevas reglas el contrato dura al menos cinco años (siete si el casero es empresa) y puede alargarse. Un piso con inquilino también se vende, aunque suele hacerlo a un precio menor y a un comprador inversor.
Si quieres saber cuánto te darían hoy por tu piso y cuánto te dejaría alquilarlo, en cualquier oficina de Redpiso te hacemos una valoración gratuita con datos de tu barrio. Con los dos números delante, la decisión se toma sola.
