¿Qué ocurre si se hereda una vivienda con hipoteca?

¿Qué ocurre si se hereda una vivienda con hipoteca?
11 septiembre, 2019 REDPISO

El año pasado, los españoles renunciaron a una de cada 10 herencias recibidas. Si en 2017 se produjeron 42.600 renuncias, en 2018 subieron un 8’6% hasta llegar a las 46.679. Y el dato va en aumento: según el Consejo General del Notariado, la cifra se ha multiplicado por cuatro desde 2007. Realmente no existen datos sobre las razones que llevan a rechazar una herencia, pero entre los expertos hay consenso en que la causa de una parte importante de los desistimientos se encuentra en la deuda que presentan las viviendas que forman parte de los legados. ¿Qué es mejor hacer cuando se hereda una vivienda con hipoteca?

Natalia López, abogada del bufete Maher, explica a El País que es muy frecuente que tras el fallecimiento de un allegado los herederos acepten la herencia automáticamente. Sobre todo, que esto se haga sin reparar en que el fallecido podía tener deudas y desconociendo la responsabilidad que se asume con ello, ya que podrían responder con su patrimonio personal de las cargas y obligaciones que tuviese el fallecido. Por esta razón, la abogada destaca que, antes de decantarse por una aceptación o una renuncia, es fundamental hacer un inventario de los bienes que tenía el difunto y, sobre todo, de sus deudas.

Lo primero: informarse

El primer paso si se hereda una vivienda con hipoteca debe ser acudir a nuestra notaría de referencia. Allí se podrá tramitar el certificado de últimas voluntades tras haber presentado el certificado de defunción. Una vez establecido con exactitud quiénes son los herederos, estos podrán investigar el patrimonio y la solvencia que tenía el difunto, recopilar los títulos de propiedad, la información del registro de la propiedad y los extractos bancarios. Lo habitual es que los herederos sean personas próximas al fallecido, por lo que suelen tener indicios sobre su situación patrimonial.

Habrá que calibrar todo ello, sin olvidarse de los impuestos. Se trata del impuesto de sucesiones (que varía entre el 7,65% y el 35% dependiendo de las comunidades autónomas) y el impuesto de plusvalía municipal.

Situaciones complejas

Cuando se hereda una vivienda con hipoteca (al igual que cualquier tipo de herencia) no se puede aceptar solo en parte. Por esto, una vez liquidado el impuesto de sucesiones en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, es necesario calcular si el activo (conjunto de los bienes y derechos del difunto) supera al pasivo (obligaciones a las que debía hacer frente).

Puede darse el caso de que la hipoteca esté prácticamente pagada y represente una parte insignificante en el conjunto de los bienes hereditarios. En este caso, lo lógico sería aceptar la herencia y que los herederos hagan frente al pago del préstamo. Pero, cuidado: todos ellos responderán indistintamente del total del importe de la deuda, independientemente de los acuerdos que hayan pactado entre ellos. El que pague por los demás podrá reclamar contra sus coherederos, si se da tal circunstancia.

Si, además del difunto, existen codeudores (a menudo, el cónyuge) o fiadores (por ejemplo, los padres), que posiblemente figuren entre los herederos, las cosas se complican. El problema, en estos casos, no es tanto aceptar o no la herencia, sino los enredos que se generan como consecuencia de la posición contractualmente asumida en el momento de la contratación del préstamo.

Seguro de vida

En todo caso, una vez averiguados los bienes y deudas que se heredarían, y antes de tomar cualquier decisión, se aconseja comprobar si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca y las condiciones financieras que tenía firmadas el fallecido. De hecho, la mayoría de las hipotecas que se conciertan en nuestro país tienen asociado un seguro de vida a nombre de los deudores hipotecarios, de tal manera que al fallecimiento de uno de ellos o de los dos, se cancela la hipoteca.

Este seguro no es obligatorio, por lo que podría no existir. En ese caso, los herederos tendrían que asumir la hipoteca en las mismas condiciones que suscribió el difunto y abonar el pago mensual de las cuotas por la vivienda que recibirán. El banco sólo sustituirá al titular de la hipoteca los herederos, por la proporción que cada uno ha heredado.

Una tercera vía: el beneficio de inventario

Si se hereda una vivienda con hipoteca, debes saber que en el sistema hereditario español existen dos formas de aceptar una herencia: la aceptación pura y simple, o a beneficio de inventario. “La primera de ellas, supone que aceptamos la herencia en su totalidad, con sus derechos y obligaciones; el patrimonio heredado se fusiona con el propio y se responde de las deudas de la herencia con los bienes heredados y con los propios”, explica Natalia López.

Por el contrario, a través de una aceptación a beneficio de inventario, el heredero separa por completo el patrimonio propio y el heredado. O, dicho de otra manera, “la aceptación de la herencia a beneficio de inventario excluye la obligación del heredero que acepta una herencia de responder con su patrimonio de las deudas que se heredan”, aclara la abogada. Solo tendrá la obligación de pagar las deudas de la herencia con los bienes de la herencia, heredando el sobrante (si lo hubiera) libre de cargas.

Pero cuidado con el plazo, que es perentorio: “el heredero solo dispone de 30 días desde que supiera su condición, por lo el heredero que pretenda valorar si acepta o no una herencia a beneficio de inventario tiene que acudir lo antes posible a un abogado o a un notario, ya que, pasado este plazo, ya no podrá beneficiarse de esta opción”.

 

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