Si estás pensando en comprar vivienda este otoño, la pregunta que más escuchamos en las oficinas de Redpiso es siempre la misma. ¿Me lanzo ahora o aguanto a ver qué pasa en 2027? Ayer el INE publicó las compraventas de agosto, el Euríbor ha bajado un poco esta semana y el jueves 29 de octubre se reúne el Banco Central Europeo. Con todo eso sobre la mesa, hemos hecho números.
La respuesta corta es que esperar a que bajen los precios tiene poco recorrido en la mayoría de España. Lo que sí puede cambiar en los próximos meses es cuánto te cuesta la hipoteca y qué ayudas tendrás a mano.
¿Van a bajar los precios si espero a 2027?
Lo más probable es que no bajen, sino que suban más despacio. BBVA Research calcula que la vivienda se encarecerá un 11,5 % en 2026 y un 5,5 % en 2027, según su informe presentado el 7 de octubre. Menos subida no significa precios más bajos.
El índice de idealista del tercer trimestre de 2026 sitúa la vivienda usada en 2.930 €/m² de media en España, un 11,8 % más que hace un año y a solo tres euros de su máximo de julio. No hay ni una sola capital donde el precio haya bajado en los últimos doce meses. Las que más han subido son Ciudad Real (+21,7 %), Teruel (+18,9 %), Salamanca y Pontevedra (+17,9 % cada una).
Madrid es la excepción a medias. Allí la usada sube un 2,4 % y el metro cuadrado ronda los 6.458 euros, con lo que el margen de negociación es mayor que hace un año. Lo contamos con más detalle en nuestro análisis del precio de la vivienda en España este otoño.
Qué dicen las compraventas de agosto
El mercado se está enfriando un poco, pero no se para. El INE contó 49.319 compraventas de viviendas en agosto, un 3,4 % más que el año anterior, aunque entre enero y agosto el acumulado va un 2,3 % por debajo de 2025.
Por comunidades el mapa está muy repartido. Extremadura (+32,1 %), Cantabria (+21,7 %) y Murcia (+12,6 %) tiran hacia arriba, mientras La Rioja (-19 %), Castilla-La Mancha (-9,4 %) y la Comunidad de Madrid (-2,6 %) venden menos que hace un año. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, lo resume diciendo que el mercado está «en un punto de inflexión» en las zonas más dinámicas.
Lo que vemos en la oficina encaja con esto. Hay menos compradores que se pelean por el mismo piso que en primavera, y eso da algo de aire para negociar. Pero el que espera una rebaja del 10 % en un piso bien puesto de precio suele quedarse mirando cómo lo compra otro.
El Euríbor y el BCE pesan más que el precio
Para comprar vivienda con hipoteca, lo que más va a mover tu decisión este invierno es el tipo de interés. El Euríbor cerró el lunes 26 de octubre en el 3,225 % y la media provisional de octubre está en el 3,227 %, por debajo del 3,247 % de septiembre, según euribor.com.es.
El BCE tiene el tipo de depósito en el 2,50 % tras dos subidas de un cuarto de punto este año. Los mercados dan por hecho que el jueves no lo toca, pero miran a diciembre por si hay otra subida. Las hipotecas firmadas en agosto ya salieron a un tipo medio del 3,08 %, frente al 3,01 % de julio, con un importe medio récord de 181.285 euros y un 64,1 % a tipo fijo (INE).
Hemos hecho la cuenta con un piso de 250.000 euros financiado al 80 % y a 26 años, el plazo medio actual.
| Escenario | Precio | Préstamo | Tipo | Cuota mensual |
|---|---|---|---|---|
| Compras ahora | 250.000 € | 200.000 € | 3,08 % | 932 € |
| Esperas un año (precio +5,5 %, mismo tipo) | 263.750 € | 211.000 € | 3,08 % | 983 € |
| Esperas un año y el tipo sube 0,25 | 263.750 € | 211.000 € | 3,33 % | 1.012 € |
Cálculo propio de Redpiso con la previsión de BBVA Research (octubre de 2026) y el tipo medio del INE (agosto de 2026). En el peor de los tres casos pagarías 80 euros más al mes, cerca de 25.000 euros a lo largo del préstamo, y tendrías que juntar 2.750 euros más para la entrada. Esperar solo compensa si crees que el precio de tu zona va a bajar, y hoy los datos no dicen eso.
Las ayudas que están en el aire
Aquí sí tiene sentido mirar el calendario. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, incluye el Préstamo Tu Casa del ICO, de hasta 50.000 euros al 0 % para la entrada de la primera vivienda. Todavía no se puede pedir, porque falta que se convalide y que el Gobierno apruebe los requisitos.
Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la votación la hará la Diputación Permanente, previsiblemente el 12 de noviembre, según Moncloa.com. Si eres joven y te falta ahorro para la entrada, mi consejo es no firmar arras antes de esa fecha sin saber si vas a poder contar con ese dinero. Si ya tienes la entrada, esa ayuda no cambia tu cuenta.
En la Comunidad de Madrid conviene tener presente la rebaja del ITP al 4 % para menores de 40 años que el Gobierno regional anunció el 5 de octubre, con entrada en vigor prevista el 1 de enero de 2027. Si cumples requisitos y la firma puede esperar a enero, ese ahorro en impuestos puede superar la subida de precio de esas semanas.
Cuándo te conviene comprar vivienda ya y cuándo esperar
Si yo tuviera que decidir hoy, compraría ahora en estos casos. Tienes la entrada y los gastos (en torno a un 10 % del precio entre impuestos, notaría y registro), una cuota que no pase del 30-35 % de tus ingresos y un piso que te encaja en la zona donde quieres vivir al menos cinco años. Con esa base, el mes en que firmes importa poco.
Esperaría unas semanas si dependes del Préstamo Tu Casa o de la rebaja del ITP en Madrid, o si estás comprando en una capital donde el precio ya lleva meses parado y los pisos tardan en venderse. Y no esperaría por esperar. Lo que hemos visto los últimos años es que quien aguardaba «a que esto baje» ha acabado pagando más.
Antes de dar el paso, repasa los pasos a la hora de comprar una vivienda y, si tienes un piso que vender para dar el salto, echa un ojo a cuándo te conviene vender o alquilar tu piso en 2026. Las cifras oficiales de compraventas e hipotecas están en la web del INE, y las decisiones de tipos, en la del Banco Central Europeo.
Preguntas frecuentes
¿Es buen momento para comprar vivienda en 2026?
Para quien tiene la entrada y una cuota asumible, sí. Los precios siguen subiendo en todas las capitales (idealista, tercer trimestre de 2026) y las previsiones apuntan a subidas más suaves en 2027, no a bajadas.
¿Bajarán los precios de la vivienda en 2027?
Las previsiones publicadas no lo esperan a nivel nacional. BBVA Research prevé un 5,5 % de subida en 2027 y Bankinter, un 4 %. Algún mercado concreto puede estabilizarse, sobre todo donde ya se vende menos.
¿Cuánto está el Euríbor hoy?
El 26 de octubre de 2026 cerró en el 3,225 %, con una media provisional de octubre del 3,227 %. El BCE decide los tipos el jueves 29 de octubre.
¿Puedo pedir ya el Préstamo Tu Casa de 50.000 euros?
Todavía no. Está en el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidar (votación prevista el 12 de noviembre) y de que el Gobierno fije los requisitos.
¿Qué hago si tengo que vender mi piso para comprar otro?
Valorarlo bien antes de firmar nada en la compra. En Redpiso hacemos la valoración gratis y te ayudamos a coordinar las dos operaciones para que no te veas pagando dos casas a la vez.
Si estás pensando en comprar o vender este otoño, pásate por tu oficina de Redpiso más cercana o pide una valoración gratuita en redpiso.es. Te contamos con datos reales de tu barrio cómo está el mercado.
