EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE, TANTEO Y RETRACTO
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 25 que a la hora de vender la vivienda, el inquilino que resida en ella tendrá derecho a la adquisición preferente de ésta, así como a tanteo y retracto. Pero, ¿qué significa todo esto y qué consecuencias tiene?
Lo que hay que tener claro en todo momento es que el propietario, pese a que exista un arrendamiento, puede vender la vivienda. Aun así, el nuevo comprador deberá respetar el contrato de alquiler existente en ese momento.
Sin embargo, antes de proceder a la venta hay que tener en cuenta una serie de puntos:
¿Qué es la adquisición preferente?
Según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario tendrá derecho a comprar la vivienda con preferencia ante cualquier tercero. Es decir, el propietario deberá ofrecer la vivienda primero al inquilino, indicándole el precio y las condiciones de transmisión.
Para ello, cuando el propietario tome la decisión de iniciar la venta, deberá comunicarlo de manera fehaciente al inquilino (lo más recomendable es por burofax o email certificado), el cual tendrá un plazo de treinta días naturales desde que reciba la noticia para informar al propietario de su deseo de adquirir o no el inmueble en las condiciones establecidas.
¿Qué es el derecho de tanteo?
Aunque el inquilino comunique al propietario que no está interesado en la venta, éste deberá informarle de cualquier modificación en las condiciones de la compraventa (rebaja en el precio, cambios en el pago de los gastos de compraventa…), ya que el inquilino podría estar interesado en adquirirlo con estos nuevos cambios, por lo que tendríamos que comunicárselo y darle un nuevo plazo de 30 días naturales para confirmarnos su decisión. Estas acciones habría que repetirlas cada vez que se haga una nueva modificación, y otorgarle el plazo mencionado para responder.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto permite al inquilino impugnar la compraventa si no hubiera recibido las correspondientes notificaciones, o si pese a haberle comunicado las condiciones de la compraventa, éstas hubieran sido distintas, o el precio inferior al que le habían comunicado.
El propietario, una vez realizada la compraventa, tendrá la obligación de entregar al inquilino una copia de la escritura o del documento en el que se formalizó, y éste tendrá 30 días naturales para impugnar la operación.
¿En qué puede complicar la compraventa el derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto?
La existencia de este derecho supone al propietario tener que seguir todas las pautas aquí mostradas para evitarse problemas de cara a la compraventa. Este tipo de acciones pueden complicarse también cuando no se recibe contestación por escrito del inquilino, ya que a veces en Notaría o en el Registro exigen la comparecencia del arrendatario para que ratifique su decisión, y a veces, si no existe una buena relación con el arrendatario, estas situaciones siempre alargan la compraventa.
¿Hay otras soluciones?
El artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, y en caso de establecer tal renuncia, el propietario deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Esta decisión beneficia mucho al propietario si está interesado en vender la vivienda, y además, la renuncia del inquilino a tal derecho no impide que en muchos casos el arrendador le ofrezca en primer lugar el inmueble al arrendatario. Sin embargo, como inquilinos hay que tener claro que es un derecho que ampara la Ley y que puede que nos interese mantenerlo si el día de mañana quisiéramos convertir ese inmueble de alquiler en nuestro hogar. Al final, es una decisión que deberán sopesar y negociar ambas partes en el contrato.
Por Bea Martínez – Departamento jurídico Redpiso
