LA SITUACIÓN DE LOS ALQUILERES AUMENTA LOS DESAHUCIOS POR FINALIZACIÓN DE CONTRATO

LA SITUACIÓN DE LOS ALQUILERES AUMENTA LOS DESAHUCIOS POR FINALIZACIÓN DE CONTRATO
11 diciembre, 2018 REDPISO NEWS

imagen de vivienda

Por Beatriz Martínez López

Durante estos últimos años, el aumento de los alquileres a lo largo de todo el territorio español, ha traído consigo el crecimiento de los desahucios relacionados con la falta de pago del alquiler, superando con creces los relacionados con ejecuciones hipotecarias.

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Fuente del gráfico: www.elpais.es

A día de hoy, el 60 % de todos los lanzamientos se deben a impagos del alquiler. Particularmente, en Madrid y Barcelona los desahucios de inquilinos constituyen el 80 % del total. Entre los desahucios a inquilinos se está produciendo un nuevo fenómeno: los desahucios por finalización de contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula un mínimo de tres años de alquiler, tanto para viviendas como para locales. Esto quiere decir que el inquilino podrá permanecer en el inmueble durante ese plazo (siempre y cuando cumpla con las obligaciones contractuales) sin que el propietario pueda rescindir ese contrato.

Pasado ese plazo, el propietario puede decidir entre finalizar el alquiler, prorrogarlo automáticamente, o generar un nuevo contrato con el inquilino. Sin embargo, la subida de los precios del alquiler está suponiendo que, a la finalización del contrato, los propietarios quieran aumentar la renta del inmueble.

Ante esta situación, muchos inquilinos, incapaces de pagar una renta superior, y ante la dificultad de encontrar un inmueble con una renta similar a la abonada hasta el momento, toman la decisión de permanecer en la vivienda o en el local, pese a la finalización del contrato y a los posibles perjuicios que puedan causar al arrendador.

Frente a este escenario, y dada la posibilidad de tener que iniciar un desahucio, el propietario debe proceder de la siguiente manera:

1-La comunicación de la finalización del contrato. El primer paso es que el propietario comunique al inquilino la finalización del contrato con la anterioridad suficiente. La Ley estipula un preaviso mínimo de treinta días a la finalización del mismo, pero es conveniente revisar el contrato por si se hubiera estipulado otro plazo.

2-Comunicación fehaciente. Debe tenerse en cuenta que la comunicación de la finalización del contrato debe hacerse por una vía que pueda demostrarse a posteriori. Es decir, una comunicación verbal nos podría traer problemas más adelante, ya que no hay manera de probar que esta conversación ha tenido lugar. Lo suyo sería comunicarlo por la vía que se estipule en el contrato, aunque lo más recomendable es enviar un burofax al inquilino a la dirección del inmueble arrendado. Este documento se puede mandar desde cualquier oficina de Correos, y se recomienda hacerlo con certificado de contenido y acuse de recibo. El certificado permite constatar el contenido del texto que se ha mandado, y el acuse de recibo nos indicará si el inquilino ha recibido el escrito o no.

3-Abandono del inmueble. Llegada la fecha de finalización del contrato, el inquilino deberá abandonar el inmueble y proceder a la entrega de llaves al propietario. Es recomendable que este acto tenga lugar en la propia finca, ya que permitirá que ambas partes procedan a la revisión de desperfectos para la posterior devolución de la fianza.

4- Si no se abandonara el inmueble. En caso de que no abandonaran el inmueble en el plazo estipulado, y si no fuera posible llegar a ningún acuerdo extrajudicial, sería preciso iniciar los trámites del desahucio.

5-Las rentas. Algunos inquilinos, pese a la finalización del contrato, continúan en el inmueble y siguen abonando las rentas como hacían habitualmente. Sin embargo, y pese al perjuicio económico que nos pueda suponer, es recomendable rechazar estas rentas para que en ningún momento pueda llegar a entenderse que se ha prorrogado el contrato verbalmente. Si bien es cierto que ya existe jurisprudencia que considera el hecho de aceptar estas rentas como una indemnización por el perjuicio que se le está causando al propietario, y que por tanto no constituye ningún tipo de renovación tácita, lo más recomendable es no aceptarlas para asegurarnos la viabilidad total del procedimiento de desahucio.

6-Inicio del procedimiento. El procedimiento de desahucio conlleva la necesidad de acudir con abogado y procurador, y su duración variará en función del tiempo que se tarde en trasladar la demanda a los inquilinos, en si presentan oposición o no, en si se celebra juicio, y en función de la disponibilidad y rapidez del juzgado que corresponda.

7-Reclamación de costas judiciales e indemnización por los perjuicios causados. En caso de obtener una sentencia favorable, el juez puede imputar las costas a la parte contraria, así como los intereses devengados y las indemnizaciones pertinentes por no haber podido disponer del inmueble. Sin embargo, el abono de estas cantidades siempre dependerá de la solvencia del inquilino desahuciado, aunque no podemos olvidar que se ha conseguido lo más importante: la devolución de la posesión del inmueble.

Este tipo de procedimientos deben realizarse de manera cuidadosa, siguiendo todas las pautas establecidas por la ley, por lo que recomendamos ponerse en manos de un equipo de profesionales que puedan guiarle durante todo el proceso.