La reciente derogación del Real Decreto que reformaba la legislación sobre alquiler de pisos ha hecho que muchos vuelvan los ojos al resto del continente para ver cómo se gestionan los alquileres en las principales ciudades de Europa.
Hay que tener en cuenta, para empezar, que España es uno de los países de Europa occidental donde menos personas viven de alquiler: un 22,9% según los últimos datos de Eurostat (2017), donde se incluye a aquellos que viven en casas prestadas. Si se descuentan a estos, el porcentaje baja a 16,9%. ¿Cuántos viven de alquiler en Alemania y Austria, que son los líderes continentales? 48,6% y 45% respectivamente. Una vez conocido este dato, vamos a conocer cómo se gestionan los alquileres en las principales ciudades de Europa.
París
En agosto de 2015 empezó a aplicarse en París la Ley Alur para frenar las subidas exageradas del precio del alquiler de viviendas. Dos años y pico más tarde se suspendió su aplicación en París y Lille. Los jueces creen que no es justo que esta norma se aplique sólo en una parte de la ciudad. El Gobierno recurrió la suspensión y hace poco el Consejo de París, basándose en una nueva ley de vivienda, ha decidido volver a poner el control sobre los precios del alquiler.
Lo que la Ley Alur pretendía era limitar el precio del alquiler de pisos en las zonas calientes del país y el experimento empezó en París. El Observatorio de Alquiler de la Zona Metropolitana de París (OLAP) estableció unos valores de referencia para los 80 distritos de la ciudad. Estos valores diferencian entre las distintas tipologías de viviendas, su ubicación y antigüedad. Los alquileres nuevos o renovaciones que se firmaban a partir de la entrada en vigor de la Ley Alur no podían superar ser ni un 20% más caros ni un 30% más baratos que la renta de referencia para el inmueble.
Eso sí, había excepciones: el casero podía solicitar sobrepasar la renta de referencia si su propiedad disponía de características especiales como puede ser la disponibilidad de portero físico, terraza, buenas vistas, número de habitaciones… Ahí empezaban, de nuevo, los problemas. ¿Cómo se pone precio a unas vistas, o la luz natural?
Berlín
Nuestro repaso por los alquileres en las principales ciudades de Europa continúa por la capital alemana, que fue la primera ciudad del país en aplicar la ley Mietpreisbremse, una ley de control de precios de alquiler y ahora es justo allí donde la Audiencia de Berlín ha puesto en cuestión su constitucionalidad tras una demanda entre casero e inquilino, y ha preguntado sobre ello al Tribunal Constitucional Federal. La Audiencia de Berlín entiende que diferencia entre los ciudadanos dependiendo de dónde vivan, lo que rompe el principio de igualdad de la Constitución. La pelota está en el tejado del Constitucional.
La ley Mietpreisbremse entró en vigor el 1 de junio de 2015 para limitar el precio del alquiler para los nuevos contratos suscritos en zonas con un mercado inmobiliario “tenso”. Esta ley limitaba la subida de los nuevos contratos de alquiler de vivienda al 10% del alquiler medio de la zona “tensionada” en la que se encuentre la vivienda. Los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los rehabilitados quedan fuera de esta normativa.
Paralelamente, el Gobierno alemán aprobó en septiembre un nuevo proyecto de ley que pretende proteger a los inquilinos e impedir que suba desorbitadamente el precio de los alquileres en las grandes ciudades alemanas. Entró en vigor en enero y obliga a los propietarios a informar a los inquilinos de las subidas de alquiler antes de que termine el contrato e impide que se suba más de un 10% del precio promedio de la zona donde está la vivienda. Si el casero quiere cobrar más, debe justificarlo. Y s el casero no sigue la normativa, puede llegar a pagar una multa que puede sumar hasta 100.000 euros.
Roma
En Italia hay un mecanismo llamado “alquiler de tarifa acordada” que funciona desde 1998. Cada ayuntamiento establece precios máximos y mínimos que se fijan junto con las asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma se acogió a esta normativa en 2004.
Cada ayuntamiento indica cómo ha de hacerse la valoración de las viviendas para establecer los precios pero normalmente se tiene en cuenta: características del inmueble, ubicación, servicios, áreas verdes…
Cuando se firma un contrato de alquiler se puede optar por:
- Contrato 3+2: tres años prorrogables automáticamente a otros dos.
- Contrato transitorio de 1 a 18 meses.
- Contratos variables de hasta 3 años para estudiantes universitarios.
Estos contratos son cada vez más populares (frente a los contratos libres) porque incluyen incentivos fiscales que varían según donde se ubique el piso. En Roma, los caseros que firman alguno de estos contratos pagan sólo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); también tienen deducciones en el IRPF de hasta el 30%. Los inquilinos también pueden tener una deducción especial si están dentro de algún grupo desfavorecido o con pocos ingresos.
Londres
Para terminar con este repaso de los alquileres en las principales ciudades de Europa, hay que mencionar la Ley Housing Act 2004 introdujo la protección de la fianza para todas las propiedades que se alquilen en Inglaterra y Gales. Se trata de una Assured Shorthold Tenancy (AST) que exige que el casero o agencia depositen en un plazo máximo de 30 días la formalización del contrato de alquiler y la fianza a través del Tenancy Deposit Protection. Si el casero o agencia no lo hacen, el inquilino puede demandarles y deberán pagar hasta tres veces el importe de la fianza.
En los contratos de alquiler a término fijo, el casero puede subir el alquiler pero debe preguntar antes al inquilino, a no ser que haya una cláusula en el contrato que diga que sí que se puede subir el alquiler. El inquilino puede negarse a que se le suba el alquiler y el casero debe esperar a que termine el contrato para hacerlo. En los contratos de alquiler periódicos el casero puede subir el alquiler sin preguntar, pero sólo pueden hacerlo una vez al año.
Fuente: enalquiler.com
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