El precio de la vivienda en España sigue subiendo a doble dígito, pero ya no lo hace igual en todas partes. Según el último informe de idealista, el metro cuadrado de la vivienda usada cerró septiembre de 2026 en 2.930 euros, un 11,8 % más que hace un año. Y la sorpresa la da Madrid, que siendo la capital más demandada del país es la que menos sube, un 2,4 %.
Ese contraste dice mucho del momento que vive el mercado. Y si tienes un piso en venta o estás pensando en ponerlo, te interesa entenderlo bien antes de fijar precio.
Cuánto ha subido el precio de la vivienda en España este año
La vivienda usada vale hoy 2.930 €/m² de media en España, un 11,8 % más que en septiembre de 2025, según idealista (informe del tercer trimestre publicado el 2 de octubre de 2026). En el último trimestre la subida fue de solo un 0,5 %, y en el último mes, del 0,2 %.
Los datos oficiales van en la misma línea. El Índice de Precios de Vivienda del INE situó la subida anual en el 12,2 % en el segundo trimestre de 2026, con la vivienda de segunda mano por delante (12,9 %) de la nueva (7,4 %). Es la estadística que se basa en escrituras notariales, así que refleja precios de cierre y no lo que se pide en los anuncios.
Leído así, parece que todo sigue igual que en 2025. Pero el ritmo trimestral ya se ha enfriado mucho, y eso es lo primero que miro cuando un propietario me pregunta si es buen momento.
Dónde sube más y dónde frena
Las 52 capitales de provincia suben en el último año, pero las grandes se quedan atrás y las medianas tiran del carro. Ciudad Real lidera con un 21,7 %, seguida de Teruel (18,9 %), Salamanca y Pontevedra (17,9 % cada una), mientras Madrid, Palma o San Sebastián apenas pasan del 2-3 %.
Esta es la foto de las capitales con datos publicados por idealista para el tercer trimestre de 2026:
| Capital | Precio €/m² | Subida anual |
|---|---|---|
| San Sebastián | 6.726 € | +3,4 % |
| Madrid | 6.458 € | +2,4 % |
| Palma | 5.513 € | +3,6 % |
| Barcelona | 5.462 € | +5,8 % |
| Bilbao | 4.180 € | +7,9 % |
| España (media) | 2.930 € | +11,8 % |
Fuente: idealista, vivienda usada, tercer trimestre de 2026.
Fuera de esa tabla, Sevilla sube un 10,4 %, Alicante un 6,6 %, Valencia un 5,1 % y Málaga un 4,1 %. Jaén sigue siendo la capital más barata, con 1.466 €/m². Por comunidades, Castilla-La Mancha encabeza las subidas (15,5 %) y Baleares es la más cara, con 5.593 €/m².
La explicación tiene poco misterio. Quien no llega a los precios de Madrid o Barcelona se va a ciudades más asequibles o a los municipios del cinturón, y esa demanda desplazada empuja allí los precios. Es lo que pasa cuando alguien que no encuentra nada a su alcance en la capital amplía la búsqueda a Getafe, Leganés o Alcorcón, y en las oficinas de Redpiso de esa zona es una conversación de todas las semanas.
Por qué el mercado ha llegado a un punto de inflexión
Los precios altos y una financiación más cara están frenando las compraventas, y eso empieza a moderar las subidas en los mercados más tensionados. Lo ha dicho el propio portavoz de idealista, Francisco Iñareta, que no descarta estabilización o incluso bajadas en algunas capitales a medio plazo.
El INE lo confirma por el lado de las operaciones. En julio de 2026 se inscribieron 61.417 compraventas de viviendas, un 5,1 % menos que un año antes, y la caída fue mayor en la usada (6,1 %), según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publicada el 25 de septiembre.
Las hipotecas tampoco ayudan. El Euríbor cerró el 19 de octubre en el 3,233 % y la media provisional de octubre va por el 3,217 %, frente al 2,187 % de octubre de 2025. Pongamos un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 0,75 %. La cuota pasa de unos 706 euros a unos 789 al mes. Son más de 80 euros que el comprador deja de poder destinar al precio del piso.
Qué significa para ti si quieres vender
Si vendes, el mercado todavía te acompaña, pero ya no perdona un precio inflado. Con menos compradores con capacidad de pago, un piso que sale caro se queda semanas sin visitas y acaba vendiéndose por debajo de lo que habría conseguido con un precio ajustado desde el principio.
Es lo que en el sector llamamos una vivienda quemada, y en un mercado que se enfría pasa más rápido de lo que parece. Si yo tuviera que vender ahora en Madrid capital, saldría con un precio basado en cierres reales del barrio de los últimos seis meses, no en lo que piden los vecinos en los portales. Aquí tienes cómo distinguir el precio de anuncio del valor real de tu piso.
En las capitales medianas y en el área metropolitana la situación es otra. La demanda sigue fuerte y hay margen, aunque tampoco conviene estirarlo, porque los compradores llegan con la hipoteca ya calculada al euro.
Y si estás pensando en comprar
Para el comprador, un mercado que frena da algo que no había hace un año, que es margen para negociar. En las grandes capitales, con menos operaciones, un piso que lleva meses anunciado tiene más motivos para escuchar una oferta por debajo del precio de salida.
Mi consejo es que no esperes a una caída fuerte de precios, porque nada en los datos apunta a eso a corto plazo. Busca más bien viviendas bien valoradas, pide la tasación antes de comprometerte y ten la financiación preaprobada. Quien llega con todo listo negocia mejor.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de vivienda en España?
La vivienda usada se pagaba a 2.930 €/m² de media en septiembre de 2026, según idealista. La horquilla va de los 6.726 €/m² de San Sebastián a los 1.466 €/m² de Jaén.
¿Va a bajar el precio de la vivienda en 2027?
Nadie puede asegurarlo. Lo que muestran los datos es que las subidas se están moderando en las grandes capitales y que las compraventas han empezado a caer, así que lo más probable a corto plazo es estabilización en esos mercados más que bajadas generalizadas.
¿Dónde sube más la vivienda ahora mismo?
En capitales medianas como Ciudad Real (21,7 %), Teruel (18,9 %), Salamanca y Pontevedra (17,9 %), según idealista. Por comunidades, Castilla-La Mancha lidera con un 15,5 %.
¿Es buen momento para vender mi piso?
Los precios siguen cerca de máximos, lo que juega a tu favor, pero el comprador tiene menos capacidad de pago que hace un año. Vender bien hoy depende sobre todo de salir con un precio ajustado y la documentación preparada desde el primer día.
Si quieres saber cuánto vale hoy tu vivienda con datos de tu barrio, pásate por tu oficina de Redpiso más cercana y pide que te lo valoren. Te contamos a qué precio se está vendiendo de verdad en tu zona.
Foto: Raúl Mermans García en Unsplash.
