- \n
- Uso distinto de vivienda<\/strong>: Son los alquileres de locales y de temporada. La duraci\u00f3n puede ser totalmente pactada por las partes. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los de temporada no pueden tener una duraci\u00f3n superior a 11 meses, ya que entonces se entender\u00eda que el arrendamiento es de vivienda habitual.<\/li>\n
- Vivienda habitual<\/strong>: Se refiere a aquellos arrendamientos que el inquilino va a usar como residencia permanente. La duraci\u00f3n es pactable por las partes, pero debe ser de un m\u00ednimo de un a\u00f1o, para que no pueda considerarse alquiler de temporada.<\/li>\n<\/ul>\n
Pese a que la duraci\u00f3n del contrato de vivienda habitual se puede pactar entre las partes, la Ley contempla la existencia de una pr\u00f3rroga en caso de que el contrato dure menos de tres a\u00f1os. Si efectivamente el contrato tiene una duraci\u00f3n inferior a tres a\u00f1os<\/strong>, el inquilino, siempre y cuando est\u00e9 cumpliendo con sus obligaciones contractuales, podr\u00e1 prorrogarlo hasta alcanzar tal duraci\u00f3n<\/strong>, sin que el propietario pueda negarse a ello.<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/43575951_m.jpg\")
<\/p>\n2.Prorrogas: <\/strong>Si al finalizar los tres a\u00f1os de pr\u00f3rroga obligatoria, ninguna de las partes comunicar\u00e1 a la otra en un plazo m\u00ednimo de 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n su decisi\u00f3n de rescindir el contrato, \u00e9ste quedar\u00eda prorrogado durante un a\u00f1o m\u00e1s. Si se diera el caso, el propietario no podr\u00eda rescindir el contrato hasta que pasara ese a\u00f1o, y siempre que avisara con la previa antelaci\u00f3n. A su vez, si el inquilino se fuera antes de que se cumpliera el a\u00f1o de pr\u00f3rroga<\/strong>, tambi\u00e9n podr\u00eda tener consecuencias indemnizatorias, como se ver\u00e1 m\u00e1s adelante.<\/p>\n
3.Cesi\u00f3n o Subarriendo:<\/strong> Tanto si eres propietario como inquilino, es muy importante tener claro si queremos que se permita la cesi\u00f3n o el subarriendo, o no. Si eres propietario y no quieres que el inmueble se ceda o subarriende a un tercero, la ley contempla que esto no se pueda hacer sin su consentimiento por escrito. Sin embargo, si el inquilino supiera desde un primer momento que est\u00e1 interesado en cederlo o subarrendarlo, podr\u00eda pactar el consentimiento por escrito del propietario en el propio contrato y evitarse as\u00ed problemas posteriores si el propietario cambiara de idea.<\/p>\n
4.Necesidad de vivienda para uso propio:<\/strong> Uno de los temas que m\u00e1s se comentan cuando un propietario quiere rescindir el contrato antes de tiempo es el de la necesidad de vivienda para uso propio. Seg\u00fan el art\u00edculo 9.3 de la Ley de Arrendamientos<\/strong>, \u201cno proceder\u00e1 la pr\u00f3rroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial\u201d<\/em>. Sin embargo, hay tener cuidado con este punto, ya que no nos permite rescindir el contrato cuando queramos, si no que habr\u00eda que esperar a que fuera a tener lugar la pr\u00f3rroga obligatoria.<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/54044542_m.jpg\")
<\/p>\nPor ejemplo, si fu\u00e9ramos propietarios y el alquiler fuera de un a\u00f1o, al alcanzar ese a\u00f1o podr\u00eda solicitarse la rescisi\u00f3n del contrato para uso propio, ya que al finalizar ese primer a\u00f1o empieza la pr\u00f3rroga obligatoria. Pero hay que tener en cuenta que si el contrato fuese de dos a\u00f1os, la pr\u00f3rroga obligatoria empezar\u00eda a la finalizaci\u00f3n del segundo a\u00f1o, por lo que no podr\u00eda exigirse la necesidad para uso propio hasta que pasaran esos dos a\u00f1os. As\u00ed mismo, hay que tener en cuenta que para solicitar el inmueble para uso propio tiene que existir y debe probarse que hay una necesidad de uso real, y en ning\u00fan caso se podr\u00eda utilizar como excusa para echar al inquilino y vender posteriormente la vivienda. Este derecho solo podr\u00e1 ejercitarse ante una verdadera y probada necesidad del propietario o de familiares de primer grado de consanguinidad.<\/p>\n
5.Actualizaci\u00f3n de la renta: <\/strong>La ley establece que salvo que haya pacto expreso no se aplicar\u00e1 ninguna actualizaci\u00f3n de la renta<\/strong>. Por tanto, si como propietario quieres ir actualizando la renta conforme al IPC, deber\u00e1s dejarlo plasmado en el contrato, ya que de lo contrario esta actualizaci\u00f3n no ser\u00e1 exigible al inquilino. As\u00ed mismo, hay que tener en cuenta que la actualizaci\u00f3n no se puede exigir con car\u00e1cter retroactivo, por lo que el propietario, cuando se cumpla cada a\u00f1o de vigencia, deber\u00e1 notificar al inquilino que a partir del mes siguiente se le aplicar\u00e1 la correspondiente actualizaci\u00f3n, ya que, de no hacerlo, no se le podr\u00e1 exigir hasta que se produzca otro a\u00f1o de vigencia.<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/55619036_m.jpg\")
<\/p>\n6.Indemnizaciones e intereses por retraso:<\/strong> El propietario puede establecer en el contrato una serie de indemnizaciones en el caso de que se vaya el inquilino antes de tiempo. Seg\u00fan la ley, el arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses desde su inicio. Por tanto, de irse antes de los seis meses m\u00ednimos, el inquilino deber\u00e1 abonar la renta de los meses que restaran por cumplir hasta alcanzar el plazo m\u00ednimo. As\u00ed mismo, la ley permite que pueda pactarse en contrato que si el inquilino se fuera antes de que finalice el arrendamiento tendr\u00e1 que abonar una mensualidad de la renta por cada a\u00f1o de contrato que restara por cumplir (en caso de que fuera menos de un a\u00f1o, la parte proporcional). Sin embargo, es necesario que este pacto se plasme por escrito<\/strong>, ya que de lo contrario, si pasados los seis meses el inquilino rescindiera el contrato, podr\u00eda haber enfrentamiento entre las partes sobre qu\u00e9 cantidades deben abonarse como indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n
Cabe mencionar tambi\u00e9n la posibilidad de pactar por escrito el pago de unos intereses en caso de retraso en el abono de la renta. Esto es muy interesante para el propietario a la hora de evitar que se pague fuera de plazo, as\u00ed como forma de compensar ciertos problemas que le podr\u00edan generar el retraso del alquiler, como pueden ser los intereses que supondr\u00edan la demora en el pago de una hipoteca que se estuviera cubriendo con el alquiler de la vivienda.<\/p>\n
7.Impuestos y suministros:<\/strong> Es muy importante dejar por escrito qu\u00e9 gastos, suministros o impuestos pagar\u00e1 cada parte<\/strong>, ya que, por ejemplo, si el propietario quisiera repercutir al inquilino el IBI, tendr\u00eda que dejarlo por escrito al ser un impuesto que recae directamente sobre el inmueble y cuyo obligado pagador es \u00e9l, por lo que deber\u00edan pactarlo. As\u00ed mismo, debe dejarse especificado si el inquilino tiene obligaci\u00f3n de contratar los suministros a su nombre o si se los ir\u00e1 repercutiendo el propietario cuando lleguen las facturas, para evitar cualquier tipo de problema en el futuro, especialmente con respecto al tema de impagos.<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/48226298_m.jpg\")
<\/p>\n8.Obras y reparaciones: <\/strong>Seg\u00fan Ley, el arrendador tiene la obligaci\u00f3n de realizar en el inmueble aquellas obras que sean necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, salvo que el deterioro sea claramente imputable al inquilino. A su vez, el arrendatario tiene la obligaci\u00f3n de realizar las peque\u00f1as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Sin embargo, siempre surgen dudas sobre qu\u00e9 son exactamente \u201cpeque\u00f1as reparaciones\u201d<\/strong>. Por ejemplo, una persiana puede no afectar a la habitabilidad de la vivienda, pero su reparaci\u00f3n es trabajosa y costosa, por lo que pueden suponer enfrentamientos entre ambas partes sobre qui\u00e9n debe arreglarlo. Por ello, lo m\u00e1s recomendable es dejar especificado en el contrato con la mayor precisi\u00f3n posible todos los supuestos de reparaciones y qui\u00e9n deber\u00e1 cargar con ellos. Hacer una amplia lista con elementos a reparar como pintura, cerraduras, puertas, persianas, suelos, electrodom\u00e9sticos\u2026nos evitar\u00e1 problemas en un futuro. As\u00ed mismo, es interesante dejar marcado el plazo que ambas partes tienen para comunicar a la otra la necesidad de hacer las reparaciones.<\/p>\n
9.Derecho adquisici\u00f3n preferente y tanteo y retracto: <\/strong>El derecho de adquisici\u00f3n preferente es el derecho que tiene el inquilino a que, en caso de venta, se le ofrezca el inmueble primero a \u00e9l frente a otros potenciales compradores. As\u00ed mismo, el derecho de tanteo y retracto, obliga al propietario a avisar al inquilino de cualquier subida o bajada en el precio de venta, y a ofrec\u00e9rselo de nuevo con cada cambio que haya. Sin embargo, se puede pactar en el contrato que el inquilino renuncie a ambos derechos. Hay que tener muy en cuenta qu\u00e9 nos interesa en funci\u00f3n de si somos propietarios o inquilinos. Si somos inquilinos, nos conviene mantener ese derecho que nos da prioridad a la hora de comprar la vivienda en la que residimos. Sin embargo, en caso de ser propietarios, muchas veces es recomendable establecer en el contrato que se renuncia a tal derecho<\/strong>, ya que, en caso de ponerlo a la venta, hay que notificar al inquilino por escrito de la situaci\u00f3n de venta y darle un plazo de 30 d\u00edas para que ejerza el derecho de adquisici\u00f3n preferente, y lo mismo cada vez que se produzca un cambio en el precio. Por tanto, quedaremos a expensas de los plazos para poder vender, y muchas veces en notar\u00eda a la hora de vender, exigen que se presente el inquilino para confirmar que efectivamente no est\u00e1 interesado en la compra, lo que nos podr\u00eda ocasionar alg\u00fan problema a la hora de realizar la compraventa.<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/82328725_m.jpg\")
<\/p>\n10.Fianza y dep\u00f3sito<\/strong>: Es muy habitual ver anuncios en p\u00e1ginas de arrendamientos donde se solicitan tres o cuatro meses de fianza para alquilar el inmueble. Sin embargo, hay un error de concepto. Tanto inquilino como propietario deben tener claro que por ley la fianza en el caso de arrendamientos de vivienda debe de ser de un mes de renta, y de dos en caso de alquiler de local. Estas cantidades deben depositarse legalmente en el instituto de la vivienda que corresponda<\/strong>, y se devolver\u00e1 al finalizar el arrendamiento. Sin embargo, cabe a\u00f1adir que si el propietario teme que haya destrozos o impagos, puede solicitar al inquilino presentar ciertas cantidades en concepto de dep\u00f3sito, aval bancario\u2026para hacer frente a estas posibles incidencias, pero en ning\u00fan caso se le puede dar el nombre de \u201cfianza\u201d. Actualmente no hay un l\u00edmite que se pueda pedir en este concepto, ya que no se encuentra regulado, por lo que el propietario puede solicitar las cantidades que considere oportunas.<\/p>\n
11.Notificaciones:<\/strong> Es muy importante especificar en el contrato las direcciones f\u00edsicas o de email a efectos de notificaciones<\/strong>. Es decir, siempre hay que poner una direcci\u00f3n d\u00f3nde se notificar\u00e1 a ambas partes de cualquier cambio importante. Actualmente es muy recomendable poner tambi\u00e9n una direcci\u00f3n de email, ya que la comunicaci\u00f3n es m\u00e1s r\u00e1pida y barata, y se puede certificar igual.<\/p>\n
12.Cl\u00e1usulas varias<\/strong>: Hay algunas cl\u00e1usulas que si queremos que tengan lugar deben especificarse claramente en el contrato<\/strong>. Por ejemplo, la tenencia o no de animales, o la cantidad de personas que pueden residir a la vez en el inmueble, ya que de no indicarse no quedar\u00eda regulada.<\/p>\n
<\/p>\n
![\"12](\"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/41317960_m.jpg\")
<\/p>\nPor Bea Mart\u00ednez – Departamento jur\u00eddico Redpiso<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La firma de un contrato de arrendamiento es una decisi\u00f3n muy importante tanto para el arrendador como para el arrendatario, ya que lo que ah\u00ed se exponga marcar\u00e1 las condiciones del alquiler en toda su duraci\u00f3n. Por ello, a la hora de firmar este documento, ambas partes deben tener en cuenta una serie de criterios elementales. 1.Duraci\u00f3n: La Ley que […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2786,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-2785","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-general"],"yoast_head":"\n
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