{"id":13838,"date":"2026-10-22T07:01:36","date_gmt":"2026-10-22T07:01:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/vender-o-alquilar-piso-2026\/"},"modified":"2026-10-22T07:01:36","modified_gmt":"2026-10-22T07:01:36","slug":"vender-o-alquilar-piso-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.redpiso.es\/news\/vender-o-alquilar-piso-2026\/","title":{"rendered":"Vender o alquilar piso en 2026 cuando el alquiler ya no sube como antes"},"content":{"rendered":"

Si tienes un piso vac\u00edo o heredado y dudas entre vender o alquilar piso este oto\u00f1o, los n\u00fameros de octubre de 2026 empujan bastante hacia un lado. La vivienda usada est\u00e1 a tres euros de su m\u00e1ximo hist\u00f3rico en Espa\u00f1a y el alquiler acaba de bajar en un trimestre por primera vez desde 2021. A eso se suman dos decretos del Gobierno que cambian las reglas para el casero. En Redpiso vemos cada semana a propietarios con esta duda, as\u00ed que vamos con datos y sin rodeos.<\/p>\n

Vender o alquilar piso en 2026, \u00bfqu\u00e9 sale m\u00e1s a cuenta?<\/h2>\n

Con los precios actuales, vender suele compensar m\u00e1s en las grandes ciudades y alquilar sigue teniendo sentido en capitales medianas con rentabilidades por encima del 6,5 %. En Madrid o Barcelona el alquiler bruto apenas supera lo que paga hoy el bono del Estado a diez a\u00f1os.<\/p>\n

Seg\u00fan el \u00faltimo informe de idealista del 13 de octubre<\/a>, comprar para alquilar rinde de media un 6,2 % bruto en Espa\u00f1a, siete d\u00e9cimas menos que hace un a\u00f1o. El bono a diez a\u00f1os est\u00e1 en el 4,1 %. Hace un a\u00f1o la distancia entre los dos era de 3,6 puntos; ahora se ha quedado en 2,1.<\/p>\n

En Madrid capital la rentabilidad bruta es del 4,3 % y en Barcelona del 4,4 %. San Sebasti\u00e1n, con un 3,3 %, ya est\u00e1 por debajo del bono. En el otro extremo aparecen Huelva (7,4 %), Castell\u00f3n (7,2 %) y Zamora (7,0 %).<\/p>\n

Lo que vale hoy tu piso si lo vendes<\/h2>\n

La vivienda usada cerr\u00f3 septiembre en 2.930 euros por metro cuadrado de media, un 11,8 % m\u00e1s que hace un a\u00f1o, seg\u00fan idealista. Es casi el m\u00e1ximo hist\u00f3rico que se marc\u00f3 en julio.<\/p>\n

El reparto es muy desigual. Madrid capital est\u00e1 en 6.458 \u20ac\/m\u00b2 pero solo ha subido un 2,4 % en un a\u00f1o, mientras ciudades como Sevilla (+10,4 %) o Ciudad Real (+21,7 %) siguen tirando fuerte. Lo contamos con m\u00e1s detalle en nuestro an\u00e1lisis del precio de la vivienda en Espa\u00f1a este oto\u00f1o<\/a>.<\/p>\n

Lo que vemos en las oficinas es que el comprador sigue ah\u00ed, pero ya negocia m\u00e1s que en primavera. Un piso bien valorado se vende r\u00e1pido. Uno con precio de deseo se queda meses en los portales, y eso se paga.<\/p>\n

Lo que te deja el alquiler, con un ejemplo real<\/h2>\n

El alquiler medio en Espa\u00f1a est\u00e1 en 15,1 \u20ac\/m\u00b2 al mes (idealista, septiembre de 2026), un 5,6 % m\u00e1s que hace un a\u00f1o, aunque cay\u00f3 un 0,4 % respecto a junio. En Madrid capital se paga a 23,4 \u20ac\/m\u00b2 y en Barcelona a 20,1 \u20ac\/m\u00b2.<\/p>\n

Para verlo claro, hemos hecho la cuenta con un piso de 80 metros cuadrados usando los precios medios de idealista. Los gastos son una estimaci\u00f3n nuestra (IBI, comunidad, seguro de impago y algo de mantenimiento) y cambian mucho de un edificio a otro.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Piso de 80 m\u00b2<\/th>\nSi lo vendes<\/th>\nAlquiler al a\u00f1o<\/th>\nRentabilidad bruta<\/th>\nGastos estimados<\/th>\nRentabilidad neta aprox.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Media de Espa\u00f1a<\/td>\n234.400 \u20ac<\/td>\n14.496 \u20ac<\/td>\n6,2 %<\/td>\n2.800 \u20ac<\/td>\n5,0 %<\/td>\n<\/tr>\n
Madrid capital<\/td>\n516.640 \u20ac<\/td>\n22.464 \u20ac<\/td>\n4,3 %<\/td>\n3.300 \u20ac<\/td>\n3,7 %<\/td>\n<\/tr>\n
Barcelona capital<\/td>\n436.960 \u20ac<\/td>\n19.296 \u20ac<\/td>\n4,4 %<\/td>\n3.200 \u20ac<\/td>\n3,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fuente: precios de venta y alquiler de idealista (septiembre de 2026). Gastos y rentabilidad neta, estimaci\u00f3n de Redpiso antes de impuestos.<\/em><\/p>\n

En Madrid, ese 3,7 % neto antes de IRPF queda por debajo del 4,1 % del bono, que no da guerra, no tiene derramas y no necesita que nadie te pague a fin de mes. Si yo tuviera un piso as\u00ed en la capital y no lo necesitara para vivir, me plantear\u00eda muy en serio vender. En una capital mediana con rentabilidad del 7 % la conversaci\u00f3n es otra.<\/p>\n

Las nuevas reglas del alquiler que cambian la cuenta<\/h2>\n

Los Reales Decretos-ley 28\/2026 y 29\/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre, alargan los contratos, limitan las subidas y premian con m\u00e1s rebaja en el IRPF a quien baje la renta. Todav\u00eda tienen que pasar por el Congreso, as\u00ed que conviene seguir su convalidaci\u00f3n.<\/p>\n

Lo que m\u00e1s afecta al propietario es esto. Las actualizaciones de renta no podr\u00e1n superar el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 y, si la renta ya est\u00e1 por encima del \u00edndice de referencia, no habr\u00e1 subida. El inquilino al corriente de pago podr\u00e1 pedir una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta dos a\u00f1os. Y desde el 15 de noviembre, cuando un contrato cumpla sus cinco a\u00f1os, se renovar\u00e1 solo por otro periodo igual salvo que el casero avise con seis meses de antelaci\u00f3n.<\/p>\n

A cambio, la reducci\u00f3n en el IRPF por alquilar vivienda habitual puede llegar al 100 % del rendimiento si no eres gran tenedor y bajas la renta m\u00e1s de un 5 % al firmar contrato nuevo. Si la subes, la reducci\u00f3n cae a una horquilla del 15 % al 40 %. Puedes leer el texto completo del decreto en el BOE<\/a>.<\/p>\n

Traducido a la vida real, quien alquila hoy se compromete a algo m\u00e1s largo y con menos margen para ajustar el precio. Para muchos propietarios particulares, eso pesa m\u00e1s que el porcentaje de rentabilidad.<\/p>\n

Cu\u00e1nto pagas a Hacienda si vendes<\/h2>\n

Al vender tributas por la ganancia (precio de venta menos precio de compra y gastos) en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19 % al 30 %. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual est\u00e1n exentos, y tambi\u00e9n quien reinvierte el dinero en otra vivienda habitual.<\/p>\n

A eso se suma la plusval\u00eda municipal, que depende del ayuntamiento y de los a\u00f1os que hayas tenido el piso. Antes de decidir, pide que te calculen las dos cosas con tus escrituras delante. Te ahorrar\u00e1s sustos, igual que teniendo listos los documentos para vender una casa<\/a> desde el primer d\u00eda.<\/p>\n

C\u00f3mo decidir en tu caso<\/h2>\n

Hay tres preguntas que hacemos siempre en la oficina. \u00bfVas a necesitar ese dinero en los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os? \u00bfTienes tiempo y est\u00f3mago para gestionar inquilinos? \u00bfQu\u00e9 rentabilidad neta real te queda en tu barrio, no en la media nacional?<\/p>\n

Si necesitas liquidez o el piso est\u00e1 en una gran ciudad con rentabilidad baja, vender con los precios cerca de m\u00e1ximos tiene mucho sentido. Si el piso est\u00e1 en una ciudad donde el alquiler rinde un 7 % y no te hace falta el dinero, alquilar puede seguir siendo buena idea, sabiendo que el contrato ser\u00e1 largo. Y en cualquier caso, el primer paso es conocer el valor real de tu vivienda<\/a>, no el que marca el anuncio del vecino.<\/p>\n

Preguntas frecuentes<\/h2>\n

\u00bfEs buen momento para vender piso en octubre de 2026?<\/h3>\n

Los precios de la vivienda usada est\u00e1n a tres euros de su m\u00e1ximo hist\u00f3rico en Espa\u00f1a (2.930 \u20ac\/m\u00b2, idealista, septiembre de 2026). En grandes ciudades como Madrid el precio ya sube despacio, as\u00ed que vender ahora permite aprovechar valores altos antes de que el mercado se enfr\u00ede m\u00e1s.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 rentabilidad da alquilar un piso en Espa\u00f1a?<\/h3>\n

La rentabilidad bruta media es del 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, seg\u00fan idealista. Restando gastos, la neta suele quedar uno o dos puntos por debajo. En Madrid y Barcelona ronda el 4,3 % y el 4,4 % bruto.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto puedo subir el alquiler con el nuevo decreto?<\/h3>\n

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualizaci\u00f3n anual no puede superar el 2 %, y si la renta est\u00e1 por encima del \u00edndice de referencia no hay subida. El Real Decreto-ley 29\/2026 a\u00fan tiene que ser convalidado por el Congreso.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 impuestos pago si vendo mi piso?<\/h3>\n

El IRPF sobre la ganancia, con tipos del 19 % al 30 %, y la plusval\u00eda municipal. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual y quien reinvierte en otra vivienda habitual est\u00e1n exentos del IRPF por esa ganancia.<\/p>\n

\u00bfPuedo alquilar ahora y vender m\u00e1s adelante?<\/h3>\n

S\u00ed, pero con las nuevas reglas el contrato dura al menos cinco a\u00f1os (siete si el casero es empresa) y puede alargarse. Un piso con inquilino tambi\u00e9n se vende, aunque suele hacerlo a un precio menor y a un comprador inversor.<\/p>\n

Si quieres saber cu\u00e1nto te dar\u00edan hoy por tu piso y cu\u00e1nto te dejar\u00eda alquilarlo, en cualquier oficina de Redpiso te hacemos una valoraci\u00f3n gratuita con datos de tu barrio. Con los dos n\u00fameros delante, la decisi\u00f3n se toma sola.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La vivienda usada roza su m\u00e1ximo y el alquiler rinde un 6,2 % bruto. Con los nuevos decretos, hacemos la cuenta de si te conviene m\u00e1s vender o alquilar tu piso.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":13837,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[2602,2604,797,2603,2598],"class_list":["post-13838","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-general","tag-alquilar-piso","tag-decreto-vivienda-2026","tag-propietarios","tag-rentabilidad-alquiler","tag-vender-piso"],"yoast_head":"\nVender o alquilar piso en 2026, qu\u00e9 sale a cuenta | Redpiso<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfVender o alquilar piso en 2026? La vivienda usada sube un 11,8 % y el alquiler rinde un 6,2 % bruto. 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